七年前預購的房子，交房時成了別人的

開發(fā)商回應，賣錯了！

疑問

2007年1月，陳女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房優(yōu)先認購合同》，并約定在2008年5月交房，同時還支付了7萬多元的首付認購金。但到今年3月份，陳女士前去辦理交房手續(xù)時卻被告知，她當時認購的房產已經賣給其他人。對此，陳女士疑惑，她是否還能拿到她認購的那一套房產？如何才能維護自己的合法權益？

解答

針對陳女士的疑問，西藏子產律師事務所蒙兵營律師分析，該開發(fā)商的行為已構成“一房二賣”，并且還延期交房，二者均屬于違約行為，要承擔相應的違約責任?！叭绻麑Ψ竭€沒有交房的話，陳女士還有可能拿到她提前認購的那一套房產，否則，根據我國《物權法》的規(guī)定，陳女士是無法得到預定的那套房產,只能依據雙方簽訂的合同和《合同法》等有關法律規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任?！泵杀鵂I說。

基本案情

自己交了首付認購金 房子卻賣給了其他人    

陳女士昨日向本報反映，2007年1月，她在某房地產公司看上了一套商品房，與開發(fā)商商量好價格以后，當場支付了72000多元的首付認購金，并與開發(fā)商簽訂了《商品房優(yōu)先認購合同》。雙方在合同中約定，該合同與商品房買賣合同有同等的法律效力，此外，開發(fā)商表示2008年5月底前交房，如果開發(fā)商未在約定的時間內交付該商品房，就要按照陳女士已付房款的日息萬分之三進行賠償。

“當時約定的房價是3300元/平方米，我預定的房子是64平方米的?！标惻扛嬖V記者，雖然雙方約定在2008年5月底交房，但是直到今年該商品房才正式完工。

今年3月份，陳女士前往該房地產公司辦理交房手續(xù)時卻被告知，她當時認購的那一套房產已經錯賣給其他人了。對此，陳女士懷疑該房地產公司的行為屬于一房二賣，要求開發(fā)商履行當時簽訂的《商品房優(yōu)先認購合同》，將房產交付給她。但是開發(fā)商卻回應，陳女士要么換一套房，要么將首付認購金退還給她。

對此，陳女士深感疑惑，她是否還能拿到當時認購的那一套房產？如何才能維護自己的合法權益？

 律師說法

如果已經交房 陳女士拿不到預購的房產    

針對陳女士的疑問，西藏子產律師事務所律師蒙兵營分析，該開發(fā)商的行為已經構成“一房二賣”，并且還延期交房，兩者均屬于違約行為，都要承擔相應的違約責任。

“陳女士要么與房地產公司協商解決，換一套房產或者退還已付購房款及利息等其他損失賠償；要么只能通過訴訟的方式追究開發(fā)商的違約責任?！泵杀鵂I說，如果對方還沒有向另外的那位購房者交房的話，陳女士可以要求房地產公司繼續(xù)履行合同，她還有可能拿到她提前認購的那一套房產。但如果對方已經交房，那就無法得到預定的那套房產，陳女士可以要求房地產公司按照當時的房價更換一套房產，并且購房的價格要按照當時的價格計算。

蒙兵營表示，在現實生活中，這種“一房二賣”的情況并不鮮見，他表示，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這種情況下，無法獲得房屋的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，并可以請求賣房人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

蒙兵營分析，造成“一房二賣”的原因有：一是合同的生效與房屋所有權的取得之間存在時間差，合同生效后房屋過戶前，所有權仍歸房地產開發(fā)企業(yè)所有，該時間差為“一房二賣”現象存在提供了客觀條件；二是部分房地產開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定，在未取得房屋預售許可證的情況下進行房屋銷售；三是部分房地產開發(fā)企業(yè)受經濟利益驅動或為了融資需要，不惜違反誠實信用原則；四是一些房地產管理部門管理缺位，對房地產開發(fā)企業(yè)的資質、注冊資金、預售許可等把關不嚴。

要徹底避免“一房二賣”的尷尬，購房者在簽訂商品房買賣合同時，應約定預告登記條款并及時到當地房地產管理與住房保障局進行申請辦理。所謂預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議時，為保障將來實現物權，可以按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記期間，房屋不能再次買賣，即使擅自買賣也不具備法律效力。（文中人物均為化名）記者 李瑞偉